Wohnungsbau in Berlin: dichter, teurer, kommunaler

Berlin wächst schnell. Bis 2030 müssten nach Untersuchungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 195.000 Wohnungen gebaut werden, etwa 20.000 pro Jahr.  Der Wohnungsmarkt in Berlin gilt als sehr angespannt, vor allem für bezahlbare Mietwohnungen. Im Vergleich der deutschen Großstädte wies Berlin im Verlauf des letzten Jahres den höchsten Mietpreisanstieg auf. Berliner wechseln weniger häufig die Mietwohnungen, was den Markt für Zuzügler erschwert.

Inzwischen werden allein die Bedarfe für Zuziehende auf 117.000 Wohnungen bis 2030 geschätzt. Aktuell werden dabei vor allem freifinanzierte Projekte realisiert, davon etwa ein Drittel Eigentumswohnungen. Die Bautätigkeit der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften laufen dagegen erst langsam an. Sie machen derzeit etwa ein Drittel aller Fertigstellungen aus. Erschwerend wirken sich dabei hohe Bodenpreise und höhere Erstellungskosten durch gestiegene Baupreise aus, sowie lange Voräufe bei der Erschließung kommunaler Liegenschaften.

 

Europacity Wohnungsbauten

Wohnungsbau Europacity am Hauptbahnhof im Oktober 2018

Knappe Baupotentiale für großflächige Wohnungsbauprojekte

Die Verfügbarkeit großer, zusammenhängender Flächen- und Baupotentiale wie etwa Kriegs-, Verkehrs- und Industriebrachen werden zunehmend knapp. Die letzten großflächigen Baupotenziale für Wohnungen in der Innenstadt werden unter anderem gerade auf ehemaligen Bahnflächen in der Europacity am Hauptbahnhof realisiert. Parallel dazu sind 13 weitere Standorte für neue Stadtquartiere an der Innenstadtperipherie und am Stadtrand geplant. Diese Quartiere weisen zumeist gemischte Nutzung auf, um Fehlentwicklungen durch Monofunktionalität zu vermeiden.

Nachverdichtung, Aufstockungen und Durchmischung von bisher reinen Gewerbegebieten mit Wohnungsnutzung stehen nun im Mittelpunkt  der Stadtentwicklungsplanung von Senat und Bezirken. Vereinzelt wurden auch Kleingartenkolonien aufgelöst und mit Geschosswohnungen bebaut, ein Kleingartenentwicklungsplan sieht hier allerdings die weitere Ausweisung von Wohnbauflächen ab 2030 vor. Auch aus der Nutzung gefallene Flächen städtischer Friedhöfe sind in der Diskussion.

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Nachverdichtung durch Neubau in Pankow; Graft Architekten

 

Aufstockung

Dachausbau an gründerzeitlichem Wohnblock, Prenzlauer Allee, Pankow

Rekommunalisierung durch Rückkauf von Wohnungen

Der Bestand der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften  wurde in den vergangenen Jahren von 200.000 auf 300.000 Wohnungen erhöht. Neben dem Neubau spielte dabei auch der Rückkauf von Wohnungen vom freien Markt eine wichtige Rolle. Nachdem das Instrument der Mietpreisbremse keine messbaren Wirkungen gezeigt hat, nimmt die Stadt vor allem in Milieuschutzgebieten in zunehmendem Maße ihr gesetzliches Vorkaufsrecht wahr. Bestehende Mietergemeinschaften sollen vor der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geschützt und übermäßige Mietsteigerungen durch Modernisierungen verhindert werden.

Häufig wird allerdings von Investorenseite versucht, in Milieuschutzgebieten das bezirkliche Vorkaufsrecht durch sogenannte Sharedeals zu umgehen. Ein weiteres Regulierungsinstrument ist hier die Abwendungsvereinbarung, wo dort auf die Ausübung des Vorkaufsrecht verzichtet wird, wo sich die neuen Eigentümer an die Ziele des Milieuschutzes halten. Inzwischen ist auch ein Mietendeckel in der Debatte.

 

"The White" Graft Architects

Wohnungsbauprojekt auf Konversionsflächen des ehemaligen Osthafens von Graft Architekten